При проведении оценки жилых домов и земельных участков важнейшим фактором, очевидно, является их расположение. При этом, когда говорят о расположении недвижимости, в первую очередь имеют в виду «крупный план». То есть нахождение в крупном населенном пункте или вблизи от него. Либо, наоборот, об удалении участка от крупных городов и размещение его в экологически чистой природной зоне. Однако не менее важную, а может быть даже определяющую, роль играют локальные факторы месторасположения жилого дома или земли для его строительства. Давайте обратим внимание на эти «детали».
Локальные факторы местоположения земельного участка
Для тех, кто сталкивался с поиском земли или коттеджа, хорошо известно, что в объявлениях всегда делается акцент на преимущества того или иного объекта недвижимости. Особенно подчеркивается близость или расположение участка в лесу. А также близость к водоёму, особенно прямой выход к береговой линии.
При этом как у собственников недвижимого имущества, так и у оценщиков, возникает следующий вопрос. Как выбрать землю для строительства дома и учесть преимущества того или иного участка?
Как оценить уникальный участок
Когда речь идёт об определении рыночной стоимости «обычного» типового объекта недвижимости, то проблем, как правило, не возникает. Оценщики или продавцы анализируют предложения по продаже соседних участков или дом в том же селе. И на основании такого проведенного анализа делают вывод о том, что рассматриваемый дом стоит примерно столько же, сколько и соседний с такими же или похожими техническими характеристиками и архитектурно-планировочными решениями.
Но что делать, если наш земельный участок имеет прямой «выход на воду», а все остальные предложения по селу этим преимуществом похвастаться не могут? Здесь, правда, нужно сказать, что близость к водоёму или к лесу не всегда является преимуществом. И каждый такой объект недвижимости нужно рассматривать индивидуально. И так же персонально нужно подходить и к оценке его стоимости. Так, расположение дома на краю села возле леса может породить определенные вопросы с безопасностью живущих. Ну а выход к реке или озеру может обернуться нежелательным соседством с приезжими, отдыхающими на природе. А это и пьяные песни под гитару до утра, и горы мусора, оставленные после себя.
Тем не менее, чаще все-таки выход к воде или расположение в лесу является преимуществом объекта недвижимости. Так как же в денежном выражении определить стоимость такого бонуса?
Величины надбавок к стоимости земли за лес или водоём
С точки зрения формальной экспертной оценки имущества использовать суммарные корректировки стоимости по сравнению с объектами сравнения более 30% не принято. Это говорит о том, что в случае такой большой разницы по ценам, выбранные для сравнения предложения по продаже недвижимости не являются подходящими аналогами для оцениваемого объекта.
Однако, для того, чтобы сориентироваться с порядком цен оценщики и особенно риелторы в практике могут использовать следующие коэффициенты:
| Преимущество земельного участка | Удорожание |
|---|---|
| Наличие выхода у участка к естественному или искусственному водоёму | 20% |
| Земля находится в непосредственной близости к лесу или расположена на берегу озера или реки | 30-50% |
| Участок имеет собственный выход непосредственно к водоёму (право на аренду прибрежной полосы). Особую ценность представляет возможность обустройства собственного причала. | 100-200% |
| Великолепный естественный пейзаж с участка | 100% |
| Участки на набережной (первой береговой линии) | 60-100% |
| Участки, имеющие непосредственную близость к воде по сравнению с другими участками на набережной, удалёнными от береговой линии | 30-50% |
| Непосредственный выход к крупной реке (например, Днепр) по сравнению с участками, удалёнными на 100-300м | 200-300% |
Обобщая всю картину
После изучения данных этой таблицы можно для себя сделать следующие выводы относительно проведения экспертной оценки земли в рекреационных зонах или рядом с ними:
- Изменение цены на 20-60% имеет смысл применять к обычным участкам, которые приближены к рекреационным зонам по сравнению с удалёнными участками в том же населенном пункте. Очевидно, что размер конкретного увеличения цены прямо пропорционален близости объекта недвижимости к водоёму или к лесу.
- Корректировки больше 100% применяются для уникальных «выдающихся» участков, имеющих, например, выход на «большую воду» с возможностью обустройства собственного причала для катера или яхты. Удорожание такой земли по сравнению с «рядовыми» участками обусловлено тем, что подобные предложения являются эксклюзивными, а их количество ограничено.
Также стоит обратить внимание, что оценка домовладений имеет свои особенности. Данные корректировки в большей степени применимы именно к незанятым земельным участкам под строительство. Факторы расположения, безусловно, влияют непосредственным образом и на стоимость самого строения в составе домовладения. Но в случае с домами такая зависимость хоть и существует, но является значительно более сложной. И зависит от большого количества прочих факторов, таких как архитектурно-планировочные решения дома, использованные материалы, качество внутренней отделки и так далее.
