Автор статьи и фото – Людмила Симонова.
Член Совета по материальным активам Международного комитета по стандартам оценки (IVSC),
Президент фирмы IRE (Ukraine) LLC и Партнер “Томас & Сімонова”
Полномасштабное вторжение России в Украину два года назад имело далеко идущие последствия для экономики нашей страны в целом и рынка недвижимости в частности.
Огромное количество объектов недвижимости было повреждено и уничтожено, почти 5 миллионов граждан стали вынужденными переселенцами и остались без крова. А еще 6 миллионов эмигрировали за границу без уверенности в возвращении.
Однако экономика продолжает работать, и процесс восстановления и замены поврежденной и разрушенной недвижимости уже идет.
Продажи недвижимости, в частности квартир, постоянно росли в период с 2017 по 2021 год. А затем столь же значительно снизились в 2022 году из-за вторжения рф. По данным Министерства юстиции Украины, в 2022 году общий объем продаж снизился до 355 100 единиц – менее 40% от 915 200 единиц в 2021 году.
Миграция, транспорт и боевые действия
Фото Киева в 2024м году
Хотя Россия начала войну в 2014 году, когда был аннексирован Крымский полуостров и оккупирован Донбасс, украинцы называют вторжение в феврале 2022 года «большой войной».
С тех пор территории на севере, востоке и юго-востоке Украины стали зонами активных боевых действий. Это привело к миграции из этих территорий в Европейский союз и другие страны, а также к внутренней миграции в центральные и западные регионы Украины.
За последние десять лет из общей численности населения в 40 миллионов около 10 миллионов покинули Украину, а 5 миллионов стали вынужденными переселенцами.
За последние два года все гражданские аэропорты были закрыты, а пассажирские и грузовые перевозки перешли на автомобильный и железнодорожный транспорт через западные границы с Польшей, Словакией, Венгрией, Молдовой и Румынией. Увеличение потока грузов автомобильным транспортом через эти границы привело к увеличению спроса на автозаправочные станции и объекты железнодорожного сообщения, а также к строительству сухих складов для экспорта зерна.
При этом склады для импортных товаров вблизи аэропортов и на берегу Черного моря остаются практически пустыми. Однако открытие черноморского зернового коридора и временных маршрутов увеличило спрос на экспортные склады в Одесской области.
На пике российского наступления Украина потеряла почти 35% своей территории. А когда эта территория была частично освобождена, почти все виды имущества на ней были повреждены или уничтожены отступающими оккупантами. В некоторых городах, например в Северодонецке и Бахмуте, не осталось ни одного неповрежденного здания.
Особенности рынка жилой недвижимости во время войны (2024й год)
Фото блокпоста в Киеве в 2023м году
При покупке или аренде жилой недвижимости в Украине в 2024м году (во время войны) важны следующие факторы:
- расстояние от зоны активных боевых действий;
- предпочтение нижним этажам, чтобы избежать необходимости использования лифта, учитывая потенциальную возможность отключения электроэнергии;
- конструктивные особенности, которые могут смягчить ущерб от ракетной атаки;
- наличие подземной парковки, которую можно использовать как бомбоубежище;
- расстояние от государственных административных зданий или объектов по производству военной техники;
- наличие газоснабжения.
То, как местоположение влияет на стоимость, наглядно показано в Таблице ниже «Цены продажи и аренды в разных регионах Украины».
| Местоположение | Ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру (долл. США) | Продажи (долл. США/м2) | Состояние рынка на 2024й год | Объём инвестиций (в % от довоенных показателей) |
|---|---|---|---|---|
| Восточные регионы Украины | 100–150 долларов | Нет продаж | Полностью неактивный рынок | Спад 100% |
| Центральные регионы Украины | 300–500 долларов США | 1000–1500 долларов США | Малое количество транзакций | Спад на 92% |
| Западные регионы Украины | 400–500 долларов | 1000–1500 долларов – выше, чем до вторжения | Активный рынок | Увеличение на 30% |
В 2024м году срок окупаемости жилья в Киеве при сдаче в аренду колеблется от 17 до 20 лет, хотя до полномасштабного вторжения этот диапазон составлял от 8 до 10 лет.
Такое снижение обусловлено следующими факторами:
- большая часть приобретаемого жилья сдается в аренду вынужденным переселенцам;
- инвесторы ждут окончания войны и роста цен на недвижимость;
- появление на рынке выгодных предложений от продавцов, которые эмигрировали и не планируют возвращаться в Украину;
- существуют трудности для вывода капитала за границу.
Тенденции рынка коммерческой недвижимости во время войны (2024й год)
Карта Украины. Граница контролируемой правительством территории обозначена красным пунктиром. Освобожденные крупные населённые пункты отмечены красными кружками. Мегаполисы, расположенные ближе всего к линии границы, отмечены синим цветом. Крупные города центральной части Украины – зеленым, а областные центру у западной границы – желтым
Офисный сектор Украины продолжает стагнировать. Сотрудники предпочитают удаленную работу, потому что хотят быть рядом со своими семьями, особенно во время воздушной тревоги.
В прифронтовых регионах арендная плата снизилась до стоимости коммунальных услуг, где арендаторы платят по счетам, но не платят арендную плату.
В центральных регионах доля вакантных площадей достигла 50%, а стоимость аренды упала примерно до $10 за м2 в месяц для зданий класса А. То есть современных помещений, предлагающих первоклассные удобства и услуги, а также развитую инфраструктуру и центральное расположение. Контрактов на продажу очень мало.
В розничном секторе наблюдается снижение потребительского спроса на продукты питания и другие товары. Розничные цены на аренду также снизились не только в восточной, но и в центральной Украине. Например, договоры аренды большинства торговых помещений в Киеве сейчас не превышают $15–17 за м2 в месяц.
Спрос на гостиничную недвижимость в западных регионах существенно увеличился из-за большого количества вынужденных переселенцев. В Киеве пятизвездочные отели также пользуются спросом у иностранных журналистов, дипломатических делегаций и международных волонтерских организаций.
Между тем, по состоянию на июнь 2022 года в Киевском районе (области) разрушено около 382 000 м2 различных логистических и складских площадей. Несмотря на сокращение объёма предложения, арендная плата за оставшиеся площади в Киеве и Киевской области снизилась. Это объясняется тем, что арендаторы продолжают перемещать свой бизнес ближе к западной границе, соответственно спрос также продолжает значительно снижаться в центральных регионах страны.
Цены на производственные помещения и склады на западе Украины, наоборот, значительно выросли. Особенно во Львове и Львовской области, где цены реализации находятся в диапазоне 1000–1200 долларов за м2.
Рынки продолжают работать, несмотря на разрушения
Российское вторжение в Украину неизбежно оказало разрушительное воздействие на рынок недвижимости. Но, выдержав первоначальный шок войны, не рухнув, он постепенно восстанавливается и адаптируется. Хотя количество транзакций все еще намного ниже, чем до вторжения, рынки продолжают функционировать.
