Оцінка гаражів, паркінгів, паркомісць

Про що тут йдеться:
1. Для чого потрібна оцінка гаражу
2. Скільки коштує така оцінка
2.1 Які документи надати оцінювачу
2.2 Що робити, якщо документи відсутні
3. Від чого залежить вартість гаражу або паркомісця
3.1 Як оцінюють гаражі для нотаріуса
4. Скільки коштує переоформлення у нотаріуса

1. Для чого потрібна оцінка гаражу

Оцінка гаражу – це визначення ринкової вартості цього виду нерухомості професійним оцінювачем, який має дозвільні документи на цей вид діяльності.

Як і у випадку з оцінкою нерухомості інших видів, визначення вартості гаража найчастіше необхідне в таких випадках (за частотою звернень клієнтів):

Переоформлення права власності. Найчастіше мається на увазі продаж гаражу. Рідше – оформлення договорів дарування чи обміну (міни). Оцінювач готує документи, які подають нотаріусу під час підписання відповідних договорів. Від оціночної вартості залежать податки та обов’язкові платежі, які потрібно буде заплатити у нотаріуса.
Вступ у права спадщини. Основна процедура вступу у спадщину на нерухомість має на увазі відкриття спадкової справи у нотаріуса. За півроку відбувається переоформлення права власності від померлого до спадкоємця. Така процедура проведення оцінки дуже схожа на оцінку під час продажу чи дарування гаражу. Основна відмінність – у наборі необхідних документів як для нотаріуса, так і для оцінювача. Якщо ж з якихось причин спадкоємець вступатиме у права за рішенням суду, то оформлення оцінки та процедура її проведення матиме деякі особливості.
Судові спори. Найчастішим випадком тут є оцінка майна при розлученні подружжя. Рідше до нас звертаються за підготовкою документів для набуття права спадщини через суд. Наприклад, якщо з об’єктивних чи суб’єктивних причин перевищено терміни такого переоформлення у нотаріуса. Або ж були якісь проблеми із правовстановлюючими документами, що підтверджують право власності на гараж.

Залежно від мети проведення оцінки документи оформлюються по-різному. Те саме стосується й самої процедури роботи оцінювача. Особливо важливо дотриматися всіх необхідних формальностей під час підготовки документів для пред’явлення в суді. Інакше оцінка гаража може бути визнана неякісною, її неможливо буде використовувати навіть просто за формальними ознаками порушень.

Звертайте увагу на досвід та репутацію оцінювача нерухомості, особливо під час підготовки документів для подання позовної заяви до суду або при зверненні до оціночної компанії вже у ході судового процесу!

2. Скільки коштує така оцінка

Вартість роботи з оцінки гаражів залежить від двох факторів:

Характеристики гаража та його розташування.
Мета проведення оцінки (нотаріус чи суд).

Оцінка типового (звичайного) гаража для нотаріуса коштує 1000 грн. і проводиться за 1 день. Готові документи ми надішлемо за наш рахунок Новою поштою.

Під звичайними характеристиками ми розуміємо гаражний бокс на один автомобіль, розташований на території гаражного кооперативу. Якщо стоїть завдання оцінити станцію технічного обслуговування автомобілів на кілька боксів і з високими стелями для підйомників, вартість роботи оцінювача визначається індивідуально.

Також немає однозначності щодо ціноутворення під час проведення оцінки для пред’явлення в суді. Тут багато залежить також від характеристик об’єкта нерухомості, а також від обставин судової справи та наявності на руках повного комплекту документів. В будь-якому випадку, вартість оцінки гаражів для суду становить щонайменше 2500 грн. та визначається індивідуально залежно від конкретної ситуації.

2.1 Які документи надати оцінювачу

Як ми вже писали вище, найпоширенішим випадком проведення оцінки нерухомості є її переоформлення у нотаріуса – купівля-продаж, дарування, обмін.

Для купівлі-продажу або дарування гаражів оцінювачу необхідно надати лише три документи:
Право власності.
Технічний паспорт.
Ідентифікаційний (податковий) код власника.

Правовстановлюючий документ. Це документ, що підтверджує, що об’єкт нерухомості належить тому чи іншому власнику. Варіантів таких документів є чимало. Якщо гараж свого часу було куплено, значить є договір купівлі-продажу. Якщо майно подарували – договір дарування. Якщо був суд – рішення суду. При спадщині – свідоцтво про право на спадщину. І так далі. Також може бути достатньо витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно.

Технічний паспорт. Документ, де відображаються всі характеристики гаража або паркінгу. У тому числі й ті, що не фігурують у «праві власності». Наприклад, розмір основної та додаткової площ (перший поверх та підвал), наявність оглядової ями, матеріал стін та перекриття тощо. Іноді технічного паспорту у власника не має. У таких ситуаціях ми радимо звернутися до нотаріуса, який оформлятиме документи, з питанням, чи потрібен йому для операції техпаспорт. Якщо нотаріус може переоформити документи без нього, то й оцінювачі зроблять роботи з документами на право власності. Однак якщо нотаріус скаже, що технічний паспорт потрібно оновити, звертатися до оцінювачів потрібно тільки з новим ТП. А якщо ні, то оцінка може не відповідати новому технічному паспорту, і нотаріус просто не проведе угоду.

Податковий код власника. Оцінка нерухомості фізичних осіб для переоформлення у нотаріуса має реєструватись у спеціальному державному реєстрі. Крім характеристик самого об’єкта нерухомого майна та оцінної вартості туди вноситься та інформація про замовника оцінки (власника). Такою інформацією може бути серія і номер паспорт або ідентифікаційний податковий код. Ми з розумінням ставимося до побоювань замовників надсилати оцінювачам свої паспортні дані. Тому пропонуємо просто надати нам свій податковий номер для внесення цих даних у державний реєстр.

2.2 Що робити, якщо документи відсутні

Тут, знову ж таки, потрібно розділяти ситуації, для яких проводиться оцінка.

Якщо Ви плануєте переоформлення нерухомості у нотаріуса, а у вас немає документів, що встановлюють право власності, то оцінка Вам і не знадобиться. Оскільки без документів, нотаріус все одно нічого переоформити не зможе.

Інша річ, якщо навколо гаражу або паркомісця йде або планується якась суперечка у суді, а одна із сторін цього розгляду не має документів. Наприклад, поділ майна подружжя під час розлучення, коли одна із сторін не надає іншій документи. Або вступ у спадок за рішенням суду саме тому, що у померлого не було правильно оформлених правовстановлюючих документів.

Таким чином, ситуації із повною або частковою відсутністю документів у замовника у нашій практиці трапляються досить часто. Якщо Ви опинилися у такій ситуації, звертайтеся до нас за консультацією. Існує декілька видів рішень щодо процедури проведення оцінки та оформлення її результатів для подібних випадків. Ми порадимо та докладно розповімо, за яким алгоритмом необхідно діяти залежно від обставин справи. Так, щоб в результаті суд визнав оцінку виконаною правильно із дотриманням усіх норм та вимог законодавства.

3. Від чого залежить вартість гаражу або паркомісця

Важливо знати та розуміти, що ринкова вартість нерухомості будь-якого виду залежить насамперед від її місця розташування. І тільки потім вже від решти характеристик.

У випадку з гаражами, найбільш значущими факторами (крім розташування) є:

Загальна площа. Вся нерухомість рахується через вартість одного квадратного метра. Тому, зрозуміло, що з трьох практично однакових приміщень дорожчим буде те, у якого більша площа. Однак і тут є нюанси.
Співвідношення основної та додаткової площі. Цей фактор є характерним та специфічним саме для гаражів. Часто гараж оцінюється саме за основною площею першого поверху. Додаткова площа підвалу при цьому може враховуватися лише побічно, як додаткова перевага. Те саме стосується й наявності оглядової ями чи інших конструктивних особливостей боксу.
Матеріал стін та перекриттів. Зрозуміло, що за інших рівних умов капітальна будова з цегли та бетону коштуватиме дорожче, ніж аналогічний металевий гараж.

Загалом завданням оцінювача є знайти кілька найбільш схожих гаражів або паркінгів, і зробити висновок про те, що наша нерухомість коштує приблизно стільки ж, скільки і аналогічна. Однак не завжди це буває зробити просто. І так, щоби отримати однозначний результат.

Варто зазначити, що все це справедливо насамперед під час проведення розрахунків та підготовки документів для суду. З нотаріальним оформленням нерухомості справи трохи інакші.

3.1 Як оцінюють гаражі для нотаріуса

Як ми вже писали вище, під час проведення оцінки нерухомості для нотаріуса, її результати вносяться до спеціального державного реєстру. Окрім іншого, мета створення цієї програми-реєстру полягала в тому, щоб боротися із заниженими оцінками нерухомості та, відповідно, з мінімізацією оподаткування.

По кожному об’єкту нерухомості (вірніше, за його характеристиками) програма самостійно автоматично розраховує вартість. Цей алгоритм має низку недоліків і в деяких випадках видає результати, які абсолютно не відповідають ринковій вартості того чи іншого об’єкта нерухомості. У рамках цієї статті ми не заглиблюватимемося в проблематику того, чому так відбувається. Важливо лише відзначити, що для реєстр більш-менш коректно працює при проведенні оцінки квартир, проте у випадку з гаражами та паркомісцями бувають казуси. Причому досить неприємні для замовника.

Часто саме по гаражах реєстр видає явно та суттєво завищену оцінну вартість. Оцінювач, у свою чергу, має можливість зареєструвати цифру, яка відрізняється від «реєстрової» в межах плюс-мінус 25%.

Так, наприклад, при реальному продажу гаражного боксу за 5000 доларів, реєстр запросто може видати цифру в 10000. Ну а оцінювач не зможе зареєструвати від себе нижче, ніж 7500. Таким чином, замовнику доведеться переплачувати на податках та обов’язкових платежах. Які саме витрати несуть продавець та покупець при переоформленні нерухомості у нотаріуса описуємо нижче.

Щоб уникнути неприємних ситуацій, після отримання документів від замовників ми спочатку беремо довідку з реєстру з оціночною вартістю гаража. Якщо вартість гаражу значно завищена, ми інформуємо про це клієнта ще до оплати наших послуг і початку роботи. Таким чином, якщо саме по Вашому об’єкту нерухомості в реєстрі встановлено неадекватну вартість, Ви дізнаєтеся про це від нас заздалегідь, а не постфактум, коли гроші вже заплачені, а робота зроблена.

4. Скільки коштує переоформлення у нотаріуса

Якщо Ви хочете детально вникнути у це питання, радимо прочитати нашу статтю: «Скільки коштує переоформлення нерухомості в Україні». У ній ми детально розглянули різні ситуації із переоформленням житлової та нежитлової нерухомості. Описали всі види податків та обов’язкових платежів у нотаріуса. А також розглянули ситуацію, коли однією із сторін угоди з нерухомістю виступає іноземний громадянин.

Тут же ми наводимо коротку таблицю щодо переоформлення гаражів та паркомісць (паркінгів) та іншої нежитлової нерухомості.

Всі сторони договору – громадяни України
Операція	Податок на прибуток	Військовий збір	Пенсійний фонд
Продаж приміщень, будівель, гаражів, паркінгів, паркомісць	5% (витрати продавця)	1,5% (витрати продавця)	1% (витрати покупця)
Дарування або спадщина близьким родичам (подружжя, діти, онуки, рідні брати/сестри)	—	—	—
Дарування або спадщина окрім близьких родичів	5% (сплачує новий власник)	1,5% ( сплачує новий власник)	—

Крім того, не забувайте, що додатково нотаріус за свої послуги візьме кілька тисяч гривень. Важливо знати, що винагорода нотаріусів нічим не регламентується, тому й ціни всі різні. Якщо Ви хочете заощадити, радимо пройти кілька нотаріальних контор із документами на гараж. І поцікавитись у кожній із них, які будуть сумарні витрати на переоформлення. Часто буває так, що ціни відрізняються дуже суттєво.

Рекомендуємо також ознайомитись із ще однією статтею на сайті Оцінка.Україна. Там додатково розкриваються питання щодо оцінки нерухомості в цілому та гаражів із паркінгами зокрема, які не увійшли до цього матеріалу: