Оцінка квартир 2022

Оцінка квартир


Про що йдеться:

1. Як впливає мета оцінки на вартість послуги оцінювача

2. Для чого проводять оцінку квартир

2.1. Скільки коштує переоформити квартиру у нотаріуса у 2022-му році

3. Які документи необхідні для проведення оцінки квартири

4. Як визначається вартість квартир

4.1 Особливості проведення незалежної оцінки квартир у Києві

4.2 Який підхід обрати для визначення ринкової вартості київської квартири

5. Хто оцінить квартиру у 2022-му році

1. Як впливає мета оцінки на вартість послуги оцінювача

Особливість проведення оцінки квартир в 2022-му році полягає в тому, що процедура проведення та особливості оформлення документів відрізняються в залежності від того, з якою метою проводиться оцінка і де будуть пред’являтися її результати. Тому і ціни на послугу відрізняються в залежності від цього фактора.

Вартість робіт з оцінки квартири для продажу, дарування або спадщини – 1000 грн.

Оцінка для пред’явлення у суді – 2000 грн.

Строк виконання – 1 день.

Строк дії звіту про незалежну оцінку для цілей оподаткування – 6 місяців від дати оцінки.

2. Для чого проводять оцінку квартир

Проведення незалежної оцінки квартир необхідне у наступних випадках:

  • Укладання угоди з купівлі-продажу, даруванні, міні.
  • Перереєстрація права власності після смерті власника.
  • Розділ майна при розлученні або інших судових суперечках.
  • Передача квартири під заставу (кредитування).

Тут потрібно уточнити, що визначення вартості квартири може бути необхідно також у великій кількості інших випадків або ситуацій. Наприклад, для внесення нерухомості до статутного фонду підприємства. Для пред’явлення в податкову інспекцію або навіть в Комісію з цінних паперів. На всі ці питання у нас є відповіді та відповідний досвід виконання подібних робіт. Навіть якщо здається, що ваш випадок унікальний, ми напевно розберемося і з ним. 🙂

У цій статті ми розглядаємо проблематику проведення експертної оцінки квартир у найзагальніших рисах. При цьому до кожної окремої нетипової ситуації знаходимо індивідуальний підхід.

Безумовно, найбільш часто в 2022-му році до нас звертаються, щоб визначити оціночну вартість житла при його переоформленні у нотаріуса. За практично ідентичною процедурою проходить експертна оцінка квартири для вступ у спадок. А ось оцінка квартир для суду як і при розлученні визначення вартості будь-якого іншого майна має безліч особливостей і тонкощів. Якщо ви маєте використовувати звіт оцінювача для пред’явлення в суді, настійно рекомендуємо ознайомитися з двома статтями за посиланнями вище.

2.1. Скільки коштує переоформити квартиру у нотаріуса у 2022-му році

Від оціночної вартості нерухомості при оформленні договору купівлі-продажу або дарування необхідно буде заплатити ряд податків і обов’язкових платежів. Так, при переоформленні квартири, якщо всі сторони є громадянами України, витрати будуть такими:

Всі сторони договору – громадяни України
ОперацияПрибутковий податокВійськовий збірПенсійний фонд
Продаж квартири (у власності понад три роки)1,5%
(витрати продавця)
1%
(платник – покупець)
Продаж квартири (у власності менше трьох років)5%
(витрати продавця)
1,5%
(витрати продавця)
1%
(платник – покупець)
Дарування або спадкування близьким родичам (подружжя, діти, онуки, рідні брати/сестри)
Дарування або спадкування крім близьких родичів5%
(платить новий власник)
1,5%
(платить новий власник)

 

Взагалі, витрати на перереєстрацію нерухомості – це важливе і серйозне питання. У нього бажано вникнути ще на етапі планування продажу. Ви можете детально вивчити цю тему, перейшовши за цим посиланням. Тут дуже важливо не заплатити зайвого, оскільки витрати на оформлення як правило вельми і вельми значні.

3. Які документи необхідні для проведення оцінки квартири

Для проведення експертної оцінки квартири необхідні наступні документи:

  1. Правовстановлюючі документи, тобто документи, на підставі яких квартира належитьгосподарю. Це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, міни, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо.
  2. Технічний паспорт БТІ.
  3. Паспорт власника (співвласника) квартири. У випадку смерті власника необхідно надати свідоцтво про смерть, документ, який пов’язує померлого та спадкоємця (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб, рішення суду тощо), паспорт спадкоємця.

4. Як визначається вартість квартир

Кухня у київській квартирі

Будь ласка, зверніть увагу, що згідно чинного законодавства у всіх вище перелічених випадках під оцінкою квартири слід розуміти визначення ринкової вартості квартири (вона ж оціночна вартість для цілей оподаткування).

Згідно Постанові КМУ від 21 серпня 2014 р. №358 оціночною вартістю для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (далі – оподаткування), є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав.

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкту оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. (Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.).

Інакше кажучи: Ваша квартира коштує стільки, за скільки продаються квартири:

  • у Вашому мікрорайоні;
  • із тією ж кількістю кімнат;
  • у будинку такого ж типу (проекту)

із коригуванням на:

  • поверх (перший, останній);
  • стан (рівень оздоблювання, ремонту);
  • торг.

4.1. Особливості проведення незалежної оцінки квартир у Києві

Мабуть, найпростішою роботою з визначення вартості є оцінка квартири в Києві, особливо, якщо мова йде про стандартне житло в типовій багатоповерхівці. Однак, як відомо, з будь-якого правила є винятки. Іноді будинок знаходиться в такому районі, де нічого схожого просто не пропонується до продажу. А помилитися у вартості неможна, адже документи можуть піти до суду…

Коли на ринку відбувається дійсно швидке зростання цін на нерухомість, вартість квартир у великих містах (особливо це стосується столиці) також зростає пришвидшеними темпами. На сьогоднішній день середня ціна на квартиру в Києві зрівнялась за цим показником із розвинутими країнами. Вже можна казати про те, що будь-яка житлова площа у Києві характеризується високою цінністю. Враховуючи цей факт, проведення оцінки нерухомості у столиці, без чого неможна обійтися під час приготування її до продажу, стає важливою складовою проведення будь-яких угод із цим нерухомим майном.

Оцінка може бути проведена тільки у відповідності із загальними правилами проведення оцінки нерухомості, детальний розгляд яких ми не будемо наводити у цій статті. Проте у ній необхідно відзначити ті особливості, з якими доводиться мати справу оцінювачу при визначенні ринкової вартості саме київських квартир. Головна особливість столичного ринку нерухомості полягає в тому, що його об’єкти є бажаними для багатьох громадян всієї України, які мріють переїхати сюди на постійне місце проживання. І, відповідно, таким чином вони збільшують рівень тиску на поточний попит. Така ситуація пов’язана із історичними особливостями, пов’язаними із багаторічним централізованим розвитком нашої країни. І це, в свою чергу, створює дефіцит на ринку пропозиції житла. Звідси і виникає зростання цін на квартири. Варто зазначити, що головним мотивуючим фактором, який впливає на придбання громадянами житла у Києві, є бажання жити у столиці. Безумовно, на ринку існують також інвестиційні вливання у даний сектор економіки, але особливого впливу на стан цін вони не мають. Також не створюють якогось помітного тиску на ціни квартир ті люди, які можуть дозволити собі придбання землі під будівництво або готовий будинок для життя у Києві.

4.2. Який підхід обрати для визначення ринкової вартості київської квартири

Оцінювач повинен правильно розуміти ситуацію із орендною квартир. Оскільки вартість оренди квадратного метру (орендна ставка) житла за таких умов не може відобразити їх дійсну ринкову вартість. І тому, при проведенні оцінки квартири в Києві за допомогою дохідного підходу можна значно занизити величину ринкової вартості. Ті оцінювачі, які знають про таку особливість столичного ринку нерухомості, не використовують цей підхід для оцінки житла, оскільки він може привести до спотворення кінцевого результату вартості.

Інша ситуація, або особливість, яка склалася на столичному ринку квартир, пов’язана із землею. За законом власник квартири має право на земельну ділянку, на якій побудовано будинок. Але на практиці такі вимоги до забудовника-продавця квартир пред’являються рідко. Зазвичай власники квартир мають свідоцтва або договори купівлі-продажу, що підтверджують право власності на квартири, а права на частину земельної ділянки не оформлюються. Складність у даному випадку полягає ще й у тому, що багато ділянок, які надані під будівництво багатоквартирного будинку, є власністю Києва, а місцева влада уклала із забудовником договір оренди на дану ділянку. Із цього випливає, що квартира, яка перебуває у власності, розташована на орендованої земельної ділянці.

Такі умовки створюють деякі труднощі для оцінювача, щодо використання витратного підходу, оскільки він (витратний підхід) потребує визначення вартості землі або прав користування нею та витрат на будівництво земельних поліпшень (об’єктів нерухомого майна). Виходить, що оцінювач не може використати даний підхід, оскільки йому не вдасться отримати достовірні дані щодо земельної ділянки, а також розміру долі у ньому власника квартири.

Проводячи оцінки квартир в Києві, фахівець повинен враховувати вище зазначені фактори. Тому більшість столичних оцінювачів обирають у якості основного підходу для визначення ринкової вартості нерухомості порівняльний підхід. Згідно логіки цього підходу квартира, що оцінюється, коштує приблизно стільки ж, скільки й аналогічні квартири за: місцем розташування, загальною площею, кількістю кімнат, особливостями розташування у будинку, станом оздоблення приміщень тощо. Таких підхід у київських умовах функціонування ринку нерухомого майна дозволяє отримати найбільш точні результати при визначенні вартості квартир.

5. Хто оцінить квартиру у 2022-му році

Учень тягне руку

Ми маємо має всі дозвільні документи для проведення експертної оцінки нерухомості, а саме:

  1. сертифікат суб’єкта оціночної діяльності Фонду державного майна України із відкритою спеціалізацією «оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них»;
  2. кваліфікаційні свідоцтва оцінювачів, свідоцтва про підвищення кваліфікації, витяги з Державного реєстру оцінювачів.

Будь ласка, звертайтеся! Ми однакого відповідально підходимо до робіт будь-якого рівня складності та виконуємо їх якісно та в максимально короткий, чітко обумовлений термін.