Свіржський Замок – фортифікаційна споруда XV ст.,пам’ятка архітектури національного значення (охоронний номер 481)
Олександр Драпіковський, заслужений оцінювач УТО, REV
Ірина Іванова заслужений оцінювач УТО, REV
Вісник оцінки № 3 (68) липень-вересень 2023
Про що йдеться:
1. Преференції та обмеження, пов’язані зі статусом нерухомої пам’ятки
2. Процес оцінювання нерухомих пам’яток
3. Методичні підходи до оцінки нерухомих пам’яток
3.1.1. Метод зіставлення продажів
3.3.1. Метод залишкової вартості заміщення (відтворення)
4. Методи економічної оцінки нерухомих пам’яток
4.1.1. Метод витрат на подорож
4.2.1. Метод контингентної оцінки
4.2.2. Метод гедонічного ціноутворення
Вступ
Серед нерухомого майна є об’єкти, що мають історичну цінність для суспільства і формують його культурну спадщину. Значимість цих об’єктів для держави та громадськості зумовлює потребу в законодавчій та планувальній регламентації питань щодо їх володіння, користування та розпорядження.
Разом з тим нерухомі об’єкти культурної спадщини, як і будь-який об’єкт нерухомого майна, існують насамперед тому, що вони свого часу були створені для певного використання, а згодом були адаптовані їхніми власниками та користувачами для задоволення своїх потреб або потреб учасників ринку, тобто набули і підтримують вартість.
Оцінка нерухомих об’єктів культурної спадщини може знадобитися з багатьох причин: купівля-продаж, надання в оренду, інвестування, забезпечення позики, оподаткування, фінансова звітність, страхування, забезпечення фінансування, а також примусового викупу.
Незалежно від мети, будь-яка оцінка відображатиме основні ринкові чинники, спільні для всього сектора нерухомості: розташування, співвідношення попиту та пропозиції, економічні та політичні сили, соціальні запити, фізичне середовище тощо.
Проте оцінка нерухомих об’єктів культурної спадщини має ряд важливих особливостей, пов’язаних з їх історико-культурним потенціалом та законодавчою і планувальною регламентацією їх використання, які будуть урахування при визначенні вартості таких об’єктів. Тому цілком природно, що це питання стало предметом розгляду інституцій, які розробляють загальновизнані у світі стандарти оцінки – Ради з Міжнародних стандартів оцінки, Європейської групи асоціацій оцінювачів, Королівського інституту сертифікованих сюрвеєрів [2; 3; 4; 5].
У рамках цієї статті будуть розглянуті особливості застосування традиційних і альтернативних методичних підходів до оцінки нерухомих пам’яток та їх відповідність положенням загальновизнаних стандартів оцінки.
1. Преференції та обмеження, пов’язані зі статусом нерухомої пам’ятки
В Україні нерухомими пам’ятками вважається нерухоме майно, яке офіційно визначено як таке, що має культурне чи історичне значення внаслідок його зв’язку з історичними подіями або періодом, з архітектурним стилем чи з культурною спадщиною країни.
До нерухомих об’єктів культурної спадщини можуть бути віднесені:
- об’єкти архітектури – окремі будівлі, архітектурні споруди, що повністю або частково збереглися в автентичному стані і характеризуються відзнаками певної культури, епохи, певних стилів, традицій, будівельних технологій або є творами відомих авторів;
- об’єкти містобудування – історично сформовані центри населених пунктів, вулиці, квартали, площі, комплекси (ансамблі) зі збереженою планувальною і просторовою структурою та історичною забудовою, у тому числі поєднаною з ландшафтом, залишки давнього розпланування та забудови, що є носіями певних містобудівних ідей;
- об’єкти садово-паркового мистецтва – поєднання паркового будівництва з природними або створеними людиною ландшафтами.
Таке майно незалежно від форм власності підлягають державній реєстрації, що визначає їх правову статусність як пам’ятки національного та місцевого значення. Зауважимо, що до державного реєстру нерухомих пам’яток заносять лише об’єкти, що зберегли свою автентичність.
На кожен об’єкт, включений до реєстру, виготовляється паспорт пам’ятки, що є як правовим, так і історико-культурним документом. У паспорті наводиться вся історія визначеної пам’ятки, історико-культурні підстави включення її у реєстр, окреслюються предмет охорони, тобто, параметри і показники, які мають бути збережені при будь-яких роботах на цьому об’єкті.
Юридичні та фізичні особи, у власності та користуванні яких перебувають пам’ятки, відповідають за їхню збереженість і зобов’язані дотримуватися вимог органів охорони культурної спадщини відповідно до охоронних договорів щодо утримання та використання пам’яток. Одночасно, для стимулювання власників і користувачів нерухомих пам’яток щодо їх збереження, держава та/або органи місцевого самоврядування зазвичай запроваджують стимулюючі заходи, насамперед фіскального характеру: надання пільг або звільнення від майнових податків та місцевих зборів; інвестиційні податкові пільги тощо.
Крім того, власникам і користувачам таких об’єктів можуть надаватися субсидії, дотації, гранти та благодійні внески і пожертви на охорону культурної спадщини.
Таким чином, оцінка нерухомих пам’яток потребуєврахування низки чинників, що обумовлені такими особливостями:
- історичною та/або культурною цінністю об’єкта нерухомості, пов’язану з його унікальністю та іншими складовими, що формують нематеріальну складову вартості;
- збереження первинного стану об’єкту нерухомості як у цілому, так і окремих його елементів (автентичність);
- наявних правових і законодавчих форм захисту, зокрема охоронних зобов’язань щодо використання нерухомості;
- імовірних значних витрат на відновлення та обслуговування нерухомості;
- імовірного обмеження щодо використання ділянки землі, на якій знаходиться об’єкт.
Оцінювач має розглянути усі зазначені особливості оцінюваного об’єкту, а також вивчити можливий вплив цих особливостей на вартість, врахувати цей вплив при визначенні вартості, або обґрунтувати відмову від врахування.
2. Процес оцінювання нерухомих пам’яток
Достовірна оцінка нерухомих об’єктів культурної спадщини вимагатиме розуміння архітектурних та історичних характеристик і фактичної інформації, що стосується будівлі чи споруди, збирання та аналізу порівнянних даних та інших фізичних і правових питань, які вплинули на використання. При цьому сам процес оцінки має залишатися повністю об’єктивним і не призводити до необґрунтованих суджень та припущень чи упередженого ставлення до об’єкта оцінки та до фізичного, історико-культурного і правового середовища його існування.
Очевидно, що в той час як багато елементів оцінки, таких, як вплив місця розташування та місцевих ринкових умов, можна оцінити з ясністю та впевненістю, вплив статусу пам’ятки на вартість є більш складним для оцінювання. Щоб сформувати остаточне судження про вартість історичної нерухомості на ринку, часто необхідно враховувати не лише звичайні фактори оцінки, а й кількісно оцінити вплив менш відчутних чинників, таких, як значення спадщини.
Таким чином, будь-який вплив на вартість, що випливає зі статусу пам’ятки або розміщення в межах заповідної території, не може розглядатися окремо, і його слід зважувати з іншими ринковими факторами, такими, як місце розташування, оточення, естетика, пристосованість, можливості альтернативного використання та ймовірні зобов’язання щодо утримання та обслуговування.
Характер та обсяг законодавчого іпланувального захисту можуть обмежити або звузити види та інтенсивність використання майна, що має історичну цінність. Наприклад, найкраще та найбільш ефективне використання буде обмежено лише одним юридично дозволеним використанням або буде порушено принцип пропорційності, коли розмір земельної ділянки не відповідатиме обсягу земельних поліпшень.
Окрім того, вимога до збереження автентичності історичної будівлі чи її окремих частин може зумовити неусувну функціональну застарілість об’єкта. При цьому має бути врахована можливість, що дотримання охоронних зобов’язань, які призведуть до надлишкових капітальних чи операційних витрат, буде компенсоване пільгами (дотаціями тощо), щоб не призвести до штучного знецінення об’єкта.
У свою чергу обмеженість в альтернативному використанні суттєво впливатиме на можливість вибору виду вартості, детермінованого метою оцінки нерухомого майна, що має історичну цінність.
Визначення ринкової вартості можливе у випадку, коли історична нерухомість, що оцінюється, є типовим зразком фонової забудови міста, отже, порівняння з об’єктами «подібного майна» не вимагає проведення «особливих» коригувань. Окрім того, визначений охоронним договором напрям використання будівлі оцінюваного об’єкта культурної спадщини визнається найкращим та найбільш ефективним.
Визначення інвестиційної вартості виправдане, коли подальша експлуатація історичної нерухомості забезпечить економічну доцільність передбачених договірними зобов’язаннями витрат на її відновлення чи реконструкцію.
При цьому оцінка нерухомого майна, що має історичну цінність [1: 423], не виключає випадків, коли вартість, що визначається, буде:
- не-ринковою, тому що відсутні ринкові порівняння, а накладені зобов’язання не мають необхідних свідчень для здійснення коректування;
- не-інвестиційною, оскільки такі зобов’язання є об’єктно, а не суб’єктно орієнтованими і стосуються не конкретного учасника, а поширюються на всіх учасників ринку.
За таких обставин суму угоди швидше за все визначатиме справедлива вартість (за визначенням Міжнародних стандартів оцінки), що є прийнятною для конкретних покупця і продавця.
При проведенні оцінки нерухомого майна, що має історичну цінність, залежно від його типу і цілей оцінки необхідно враховувати витрати на його відновлення і обслуговування, що можуть бути доволі значними і мати суттєвий вплив на вартість цього майна. У більшості випадків визначення вартості історичної нерухомості має спиратися на результати спеціальних досліджень стосовно характеру старих методів будівництва та матеріалів; поточної ефективності та продуктивності таких об’єктів порівняно із сучасними еквівалентними об’єктами; прийнятності (доцільності) заходів, що використовуються для ремонту, реставрації, відновлення або реабілітації об’єктів.
Якщо оцінку проводять у контексті капітального відновлення, реконструкції або зміни об’єкта культурної спадщини, інформація про можливі витрати на виконання цих робіт є важливим елементом процесу оцінки. При цьому варто брати до уваги і раніше здійснені ремонтні чи реставраційні роботи, особливо якщо при їх виконанні були використані невідповідні матеріали та/або будівельні технології, що могли б спричинити незворотні фізичні пошкодження конструкції та втрати автентичності. Як наслідок, для усунення цих недоліків будуть потрібні додаткові витрати, без яких об’єкт може втратити статус пам’ятки.
Витрати на виконання ремонтних чи реставраційних робіт мають бути розглянуті також у контексті майбутньої вартості об’єкта. Цілком можливо, що така вартість буде меншою за обсяг витрат на відновлення об’єкта. Тобто матиме місце «дефіцит збереження», подолати який можна або за допомогою додаткового фінансування, наданого у формі субсидії, гранту чи позики, або шляхом отримання податкових пільг, що мають ефект компенсації історичних зобов’язань і сприяють збільшенню ринкового попиту на нерухомі об’єкти культурної спадщини.
3. Методичні підходи до оцінки нерухомих пам’яток
До оцінки нерухомих об’єктів культурної спадщини, як уже зазначалося, можуть бути застосовані всі основні оціночні підходи. Однак оцінка такої нерухомості може вимагати певної адаптації традиційних підходів задля врахування більш індивідуального характеру історичної нерухомості.
3.1. Ринковий підхід
3.1.1. Метод зіставлення продажів
Застосування ринкового підходу до оцінки нерухомих об’єктів культурної спадщини можливе за наявності достатньої і достовірної ринкової інформації відносно цін продажу/пропозицій об’єктів, подібних об’єкту оцінки.
Для багатьох історичних об’єктів, представлених на ринку житлової та комерційної нерухомості, метод зіставлення продажів буде найбільш прийнятним і потенційно найточнішим способом оцінювання. Разом з тим потрібно визнати деякі обмеження щодо оцінки історичної нерухомості з використанням ринкових даних із порівнянних угод. По-перше, буде менше транзакцій з подібними об’єктами для об’єктивного порівняння.
І хоча неоднорідність є однією з ключових характеристик, яка виділяє ринок нерухомості серед інших товарних ринків, обмежена пропозиція та індивідуальні особливості багатьох історичних об’єктів посилюють елемент унікальності.
У роз’ясненнях Королівського інституту сертифікованих оцінювачів щодо оцінки історичних об’єктів неодноразово підкреслюється, що порівнянні дані, можливо, доведеться шукати не тільки на місцевому, а й на регіональному та навіть національному рівнях, щоб отримати діапазон значень для об’єктів певного типу [4: 15, 20, 21].
При цьому доступні порівнянні дані про об’єкти як з історичними, так і неісторичними будівлями, співвідношення між вартостями цих об’єктів може бути використано для визначення вартості об’єкта оцінки.
По-друге, ринок об’єкта, ймовірно, буде обмежений, а в деяких випадках – штучно збільшений через уявну привабливість «старовинної» будівлі. Частку вартості, пов’язану з фактором спадщини, може бути важко виділити в рамках порівнянних угод. Деякі вказівки щодо вартісної оцінки будь-якої «історичної премії» можуть бути отримані з дослідження впливу на вартість об’єктів, розташованих у межах охоронної чи заповідної території.
При реалізації ринкового підходу до сукупності елементів порівняння доцільно включати елементи, які дозволяють враховувати вплив показників історичної/культурної цінності об’єктів на їх інвестиційну привабливість і, відповідно, на ринкову вартість. Це, як зазначено в Міжнародних стандартах оцінки [3: 71], може змінити звичайний порядок пріоритетності елементів порівняння, коли на передній план виходять історичні особливості об’єкта оцінки: архітектурний стиль; автентичність і характерні культурні чи історичні асоціації, пов’язані з об’єктом; подібність юридично дозволеного використання; обмежуючі умови або охоронні зобов’язання; необхідність здійснення ремонтних чи реставраційних робіт.
Зазначені елементи порівняння застосовують у разі, якщо наявна ринкова інформація піддається спостереженню і дозволяє визначити розміри коригувань.
3.2. Дохідний підхід
Більшість об’єктів нерухомості, що мають історичну цінність, здатні приносити дохід, тому для визначення їх вартості можна застосовувати традиційні методи дохідного підходу: інвестиційний метод і метод зисків.
3.2.1. Інвестиційний метод
Інвестиційний метод буде доречним для оцінки будь-якої, включаючи історичну, нерухомість, що надається чи може бути надана в оренду.
Проте для історичної нерухомості в застосуванні інвестиційного методу можуть існувати проблеми з порівнянними даними для визначення ставок орендної плати та рівня поточної і потенційної дохідності.
Оцінка належної дохідності (норма віддачі) може бути додатково ускладнена впливом «історичного» фактора, оскільки обмеження щодо використання та зміни, а також вищі витрати на обслуговування і ремонт можуть негативно вплинути на ставлення інвестора. Однак із цього не обов’язково витікає, що дохід від інвестицій, досягнутий на ринку, для історичної нерухомості завжди буде значно нижчим порівняно із сучасними об’єктами. Може статися так, що історична нерухомість надає усвідомлюваний престиж, що у свою чергу підвищує її товарність і, як наслідок, збільшує вартість та інвестиційну привабливість.
Обмежена пропозиція і підвищений попит також можуть означати, що історичні будівлі матимуть більшу вартість. І навпаки, обмеження на фізичні зміни та альтернативне використання у поєднанні з більшими витратами на ремонт та обслуговування можуть знизити віддачу. Навіть якщо вважається, що історична будівля надає престижу, її привабливість як інвестиції може бути знижена, якщо внутрішній простір і планування не будуть універсальними та відповідати сучасним вимогам.
У випадку, якщо фізичні особливості нерухомого майна, що має історичну цінність, сприяють збільшенню його здатності у генеруванні доходу, особливо важливо відобразити витрати на будь-які роботи, необхідні для реставрації, адаптування або утримання об’єкта. Там, де у проведенні таких робіт є потреба, необхідно зробити поправки на час і витрати, пов’язані з отриманням відповідних дозволів.
Загалом побудова дисконтованого грошового потоку, пов’язаного з історичним майном, є найбільш доречною при застосуванні інвестиційного методу, оскільки дозволяє врахувати особливі елементи, що впливають на вартість цього майна, такі, як фізичний знос і функціональна застарілість або надбавки на субсидії, що мають бути включені в оцінку.
Разом з тим із застосуванням техніки дисконтованих грошових потоків пов’язана низка проблем.
Перша проблема – визначення строку економічного життя об’єкта оцінки.
Особливістю нерухомого майна, що має історичну цінність, є те, що строк їх корисного використання практично необмежений. Навпаки, з часом їхня цінність може навіть зростати. Тому для розрахунків поточної вартості майбутніх грошових потоків при використанні моделі дисконтованих грошових потоків для функціонуючої нерухомості доцільно застосовувати строк економічного життя, що залишився, земельних поліпшень нерухомості найближчого оточення [1: 428].
Таке припущення виправдане (правомірне) як мінімум двома обставинами:
- після закінчення строку економічного життя земельних поліпшень нерухомості найближчого оточення ці поліпшення будуть замінені іншими, що змінить оточення об’єкта оцінки та вимагатиме перегляду практично всіх вартісних показників;
- для приведення майбутніх потоків у поточну вартість використовується ставка дисконтування (капіталізації), значення якої для об’єкта оцінки (якщо визначається його ринкова вартість) має визначатися типовим рівнем дохідності нерухомості в цьому районі міста, а це означає, що явно (при визначенні норми віддачі) або неявно (при визначенні ставки капіталізації) буде враховано строк життя земельних поліпшень нерухомості найближчого оточення, що залишився.
Друга проблема пов’язана зі встановленням розмірів дотацій або пільг власнику нерухомого майна, що має історичну цінність.
Очевидно, що дотримання власником такого майна охоронних зобов’язань збільшить витратну складову грошових потоків нерухомості, що функціонує. Проте компенсація цих додаткових витрат здійснюватиметься не за фактично понесеними витратами, а за розміром втрати доходу, необхідного для забезпечення типового рівня дохідності нерухомого майна у районі розміщення об’єкта оцінки.
Насамперед наблизити рівень дохідності об’єкта оцінки до типового рівня можна шляхом надання пільг за майновим податком (тобто шляхом скорочення операційних витрат), а якщо цей захід виявиться недостатнім, то шляхом надання дотацій, тобто шляхом збільшення дійсного валового доходу.
3.2.2. Метод зисків
Багато історичних будівель використовують для певної форми комерційної діяльності, наприклад, місця публічних заходів, театри, концертні зали, музеї, ресторани тощо. У таких випадках можлива оцінка з урахуванням комерційного потенціалу об’єктів нерухомого майна, що мають історичну цінність.
Проте більшість об’єктів функціонують таким чином, що отримують незначний річний операційний дохід або взагалі не отримують його. Приклади включають історичні будинки, відкриті для громадськості, мотивація яких не є суто комерційною, а зумовлена поєднанням потреби зменшити витрати на утримання та збереження будівлі (і часто контенту) для загального блага суспільства.
Якщо характерні архітектурні риси і престижність нерухомого об’єкта культурної спадщини роблять доцільним його використання у комерційних цілях і якщо таке використання є найкращим та найбільш ефективним, оцінка такого об’єкта має враховувати:
- Усі роботи з реставрації, пристосування або реабілітації об’єкта культурної спадщини повинні відповідати існуючим планувальним вимогам та охоронним зобов’язанням.
- Час, потрібний для отримання необхідних погоджень на реконструкцію історичних будівель, зміну функції їх використання та/або на отримання податкових пільг.
- Додаткові витрати на утримання об’єкта, особливо, якщо ці витрати пов’язані з усуненням ознак функціональної застарілості або спрямовані на резервування додаткових коштів до фонду відшкодування.
Отже, при прогнозуванні грошових потоків у рамках методу зисків слід проаналізувати можливість як збільшення доходів, зумовлених культурною цінністю, місцем розташування, експлуатаційною придатністю нерухомого майна, так і зменшення доходів, зумовлених обмежувальними умовами, місцем розташування, технічним станом, невідповідністю окремих характеристик об’єкта сучасним ринковим вимогам.
Також необхідно враховувати додаткові ризики, пов’язані з особливостями отримання доходу з нерухомих об’єктів культурної спадщини. Зокрема, законодавчий ризик, пов’язаний з недосконалістю правового регулювання, ускладненою процедурою отримання необхідних погоджень, та ризик некомпетентного управління, пов’язаний з нехтуванням умов охоронних зобов’язань, яке призводить не тільки до штрафних санкцій, а й в окремих випадках – до примусового відчуження об’єкта культурної спадщини.
3.3. Витратний підхід
У витратному підході можливі два способи визначення вартості нерухомих пам’яток: метод залишкової вартості заміщення (відтворення) та метод розвитку. Перший метод дозволяє визначити вартість об’єкта нерухомого майна, що має історичну цінність, після завершення відновлення (реставрації, ремонту, реконструкції); другий – вартість такого об’єкта до проведення відновлюваних робіт, тобто в його теперішньому стані.
3.3.1. Метод залишкової вартості заміщення (відтворення)
Нерухоме майно, що має історичну цінність, може бути оцінене з використанням методу залишкової вартості заміщення чи відтворення, в основі якого зазвичай лежить саме вартість відтворення – сьогоднішні витрати на створення точної копії історичної будівлі з використанням подібних матеріалів, методів і майстерності з урахуванням її сукупного знецінення. Така вимога ускладнює визначення вартості через більш високий ступінь невизначеності стосовно матеріалів і будівельних технологій.
Для адекватної оцінки витрат на створення точної копії необхідно мати відповідну компетентність, інакше справжній стан будівлі може бути неправильно ідентифікований, обсяг витрат може бути збільшений за рахунок непотрібних робіт, а основні дефекти упущені. Тому слід звернутися за консультацією до спеціалістів щодо оцінки технічного стану будівлі. Крім того, у витратах на відновлення мають бути враховані додаткові збори, пов’язані з отриманням необхідних дозволів уповноважених органів на виконання робіт.
Існує також перспектива значних затримок у виконанні робіт, спричинених виявленням раніше невідомих і незареєстрованих пам’яток та необхідністю подальших археологічних досліджень. Останні можуть не тільки збільшити строк відновлення, а й вплинути на економічну життєздатність об’єкта, оскільки запропоновані зміни можуть бути більше неможливими.
У всіх випадках вартість відтворення історичної будівлі потребуватиме коригування на фізичний знос і функціональну застарілість. Навіть у разі повного фізичного відновлення будівлі вона може мати функціональну застарілість, зумовлену додатковими (надлишковими) капітальними чи операційними витратами.
Вартість землі може бути так само важко встановити на тій підставі, що для нерухомих об’єктів культурної спадщини малоймовірно знайти прямі порівнянні докази для ділянок, що мають таке саме використання. Тому для визначення вартості землі швидше за все необхідно буде зробити ряд припущень і коригувань до ринкових даних.
Загалом метод залишкової вартості заміщення (відтворення), на думку фахівців Європейської групи асоціацій оцінювачів (TEGOVA), «можна застосувати в дуже особливих обставинах, але він, як правило, буде недоречним, враховуючи як складність оцінки залишкової вартості будівлі для еквівалентної нерухомості, так і сумнівну доречність такого завдання в світло статусу будівлі» [5: 275].
3.3.2. Метод розвитку
Ідея про застосування методу розвитку (за Міжнародними стандартами оцінки – метод залишку), який найчастіше асоціюється з девелопментом нерухомості, здається такою, що суперечить концепції збереження історичної природи та архітектурних особливостей нерухомих об’єктів культурної спадщини. Проте приведення історичного об’єкта до стану, що забезпечує його довгострокове корисне використання, може стати чи не єдиною можливістю його збереження.
В основі застосування методу розвитку лежить ряд припущень.
По-перше, необхідність збереження (відтворення) земельних поліпшень дозволяє класифікувати нерухомий об’єкт культурної спадщини як такий, що має потенціал розвитку.
По-друге, вартість завершеного розвитком (реконструйованого) об’єкта детермінована ціною, яку можна отримати за такий об’єкт на ринку та/або поточною вартістю періодичних і разових доходів, які можна отримати від його використання.
По-третє, збереження об’єктів, що мають історичну цінність, практично завжди вимагатимуть вкладення коштів у їхнє відтворення (стадія розвитку).
На підставі цих припущень вартість нерухомого об’єкта культурної спадщини визначатиметься як різниця між ринковою вартістю завершеного реконструкцією об’єкта і всіма витратами, пов’язаними з оплатою реставраційних робіт, послуг консультантів, місцевих зборів, маркетингу, а також фінансуванням та прибутком девелопера.
Основна проблема при застосуванні цього методу полягає у високій чутливості вартості залишку до будь-яких варіацій або невизначеностей у вхідних даних, що потребуватиме проведення додаткового аналізу стійкості отриманого результату.
* * *
За деяких обставин жодний з вищезазначених методів оцінки не буде вважатися прийнятним, особливо для тих історичних об’єктів та активів, які мають унікальні культурні, художні, екологічні чи наукові характеристики та які зберігаються головним чином на благо суспільства та для майбутніх поколінь. Прикладами таких об’єктів нерухомої спадщини є замки, собори, парки та історична транспортна інфраструктура, якими зазвичай опікуються органи державної влади та місцевого самоврядування, а також благодійні організації. Тому підхід до оцінки для цього типу об’єктів може бути складнішим, ніж для інших історичних будівель.
Часто через брак ринкових даних для визначення вартості об’єктів нерухомого майна, що мають історичну цінність, використовують методи економічної оцінки.
4. Методи економічної оцінки нерухомих пам’яток
Для оцінки грошової вартості неринкових товарів пропонується використання методів
економічної оцінки – методи виявлених і заявлених переваг, – за допомогою яких стає можливим врахувати вплив суб’єктивних аспектів історичної та соціальної цінності; нематеріальний внесок контексту нерухомого об’єкта культурної спадщини, а також економічний вплив нерухомої пам’ятки на оточення та спільноту в цілому.
Згідно принципів економічної оцінки спадщина є економічним благом, тобто сприяє добробуту, а не применшує його. Незалежно від того, представлені нерухомі об’єкти культурної спадщини на ринку нерухомості чи ні, попит на ці об’єкти як економічне благо визначатиметься «готовністю платити» (WTP), а їх капітальна вартість визначатиметься сумою WTP протягом певного часу.
Однак, ми не можемо просто підсумувати WTP, оскільки люди надають майбутньому менше значення, ніж теперішньому і, тим самим, «знецінюють» майбутнє. Тому ми повинні підсумувати дисконтовані значення WTP. При цьому має бути чиста поточна вартість, яка включатиме не тільки вигоди, а й витрати на поточний ремонт, обслуговування тощо. Тобто, ми маємо справу з типовим аналізом витрат і вигід, за яким визначаються всі відповідні грошові потоки стосовно об’єкту, потім їм надається фінансова оцінка, дисконтована до чистої поточної вартості і зважується з точки зору їхньої важливості.
4.1. Методи виявлених переваг
Ці методи мають на меті опосередковано виявити перевагу респондентів і спираються на дані, які фіксують фактичний вибір людей.
4.1.1. Метод витрат на подорож
До методів виявленої переваги передусім слід віднести метод витрат на подорож, що ґрунтується на концепції, згідно з якою особи, які відвідали об’єкт спадщини, несучи витрати часу та грошей, демонструють готовність платити за конкретне місце, навіть якщо офіційна плата за вхід до об’єкту не сплачується. Тобто, основна передумова цього метода полягає в тому, що витрати, понесені особами під час подорожі до нерухомої пам’ятки, можуть використовуватися як сурогатні ціни.
Витрати на подорож включають будь-які вхідні збори, які сплачуються за відвідування об’єкта, інші кишенькові витрати, знос у разі подорожі власним автомобілем та економічну цінність часу, витраченого на поїздку до та з місця та відвідування об’єкта.
Вибірка відвідувачів місця (об’єкту) здійснюється за допомогою методів опитування, щоб визначити ключову інформацію, таку як частота відвідувань, пройдена відстань, час, витрати на поїздку та демографічні характеристики. Узагальнюючи спостережувані витрати на подорож, пов’язані з кількома особами, які отримують доступ до нерухомої пам’ятки, можна побудувати криву попиту та отримати загальну вартість цього об’єкту.
Основна проблема у застосуванні цього метода полягає в тому, що витрати на подорож, самі по собі, не можуть повністю пояснити попит людини на об’єкти культурної спадщини.
Попит також залежатиме від інших факторів, таких як витрати на подорож до інших альтернативних місць, характеристики об’єкта спадщини (такі як, історична цінність, архітектурна цінність та цінність автентичності тощо), обізнаність щодо об’єкта, дохід і вік респондентів.
До виявлених переваг можна віднести й інші економічні цінності, менш прямого характеру. Припустімо, що нерухомий об’єкт культурної спадщини надає престижу та привабливості навколишній території. Тому будь-хто, хто живе в цьому районі, може отримати переваги від цього місця, і це може відобразитися на вартості його нерухомості.
Сума цінностей відвідувачів і цінностей мешканців дає загальну споживну вартість (вартість використання) об’єкта спадщини.
Існує ще одна основна категорія економічної цінності, яку необхідно розглянути. Крім мешканців і відвідувачів, широка громадськість регіону чи країни або навіть міжнародна спільнота можуть бути готові платити певні кошти на утримання нерухомої пам’ятки, незважаючи на те, що вони можуть не відвідувати її чи мешкати поблизу неї.
Ця форма вартості відома як неспоживна вартість (вартість невикористання) або пасивна споживна вартість. Неспоживна вартість може бути значною і навіть переважати вартість використання нерухомого об’єкта культурної спадщини, особливо якщо цей об’єкт є унікальним.
Така готовність платити виникає з низки мотивів. Одним з очевидних мотивів є те, що багато людей відчувають на собі вплив минулого і бачать себе розпорядниками національної спадщини. У більшості випадків ці мотиви не мають великого значення для економічної оцінки. Важливо те, що люди можуть бути готові платити за збереження спадщини, незважаючи на те, що вона не має споживної вартості.
4.2. Методи заявлених переваг
Неспоживну вартість нерухомих об’єктів культурної спадщини в економічних термінах у багатьох випадках можна оцінити лише за допомогою техніки заявленої переваги, що використовує гіпотетичний ринок, на якому уподобання людей не враховуються, а висловлюються, відповідаючи на запитання «Чи готові б ви заплатити за конкретний нерухомий об’єкт культурної спадщини певну суму?» або «Якому з варіантів А та Б ви б віддали перевагу?».
Найвідомішою формою аналізу громадської думки, що передбачає створення гіпотетичного ринку, на якому учасникам пропонується вказати грошову вартість певних товарів або послуг через їхню готовність платити (WTP) або готовність прийняти компенсацію (WTA), є метод контингентної (умовної) оцінки.
4.2.1. Метод контингентної оцінки
За методом контингентної оцінки гіпотетичний ринок зазвичай містить опис конкретного нерухомого об’єкта культурної спадщини, зміни в його доступності, платіжний засіб, за допомогою якого респондент може придбати певний набір зручностей.
Цей метод використовує різні формати опитування – відкрите запитання, «платіжна картка» та дихотомічний вибір. Відкрите запитання передбачає відповідь респондентів на питання «скільки б вони заплатили». Формат платіжної картки припускає можливість для респондентів обрати найбільшу з запропонованих сум, яку вони б заплатили за об’єкт чи послугу. Питання з дихотомічним вибором починається із запитання респондентам «заплатили б ви чи ні конкретну грошову суму» за збереження певного об’єкта спадщини, що дозволяє визначити рівень корисності цього об’єкта.
Передбачається, що перевага респондента стосовно нерухомого об’єкта культурної спадщини та ймовірність його вибору будуть пропорційні корисності, яку особа може отримати.
Основним недоліком метода контингентної оцінки є залежність її результатів від складу респондентів за їх майновим станом, віком та соціальним статусом.
Крім того, ми не можемо знати всі чинники, які впливають на індивідуальні рішення про вибір, оскільки їх детермінанти спостерігаються частково або не можуть бути адекватно виміряні.
Разом з тим застосування апарату математичної статистики дозволяє врахувати неспостережувані фактори, пов’язані з (а) альтернативами вибору; (б) варіаціями смаків у людей (міжособистісна неоднорідність) і варіаціями в часі (внутрішньо-індивідуальна динаміка вибору) та (в) гетерогенними наборами вибору, – і, тим самим, прогнозувати результати контингентної оцінки залежно від статусу респондентів та/або характеристик об’єктів нерухомих пам’яток. Крім того, це дозволить сегментувати попит – встановити для кожної релевантної групи граничну готовність платити за ту чи іншу характеристику нерухомого об’єкта культурної спадщини.
4.2.2. Метод гедонічного ціноутворення
Метод гедонічного ціноутворення – ще один з методів заявлених переваг, що дозволяє оцінити вплив об’єктів нерухомих пам’яток на оточення.
Гедонічне ціноутворення працює за принципом, що деякі об’єкти спадщини можна оцінити з точки зору їх впливу на інші об’єкти нерухомості, розташовані в їх оточенні. Для цього кожна характеристика останніх розглядається окремо з метою визначення її грошового внеску у ринкову вартість нерухомості, і в такий спосіб оцінити додаткову премію, яку отримує покупець об’єкта, що знаходиться в зоні впливу нерухомої пам’ятки (або зниження ціни на нерухомість у протилежному випадку).
Вважається, що метод гедонічного ціноутворення є більш реалістичним, ніж інші методи заявлених переваг, оскільки економічна вартість визначаються безпосередньо на основі поведінки учасників ринку та порівнянних доказів.
4.2.3. Метод реальних опціонів
Готовність платити WTP як основа для визначення економічної вартості нерухомих пам’яток культурної спадщини відрізняє високий рівень невизначеності, що потребує застосування релевантних методів оцінки, найкращі перспективи серед яких має метод реальних опціонів.
На думку англійських фахівців з економічних питань навколишнього середовища [6: 8] нерухому пам’ятку можна розглядати як опціон розвитку, вартість якого визначатиметься готовністю платити WTP за цю пам’ятку (базовий актив) та додатковими капітальними інвестиціями на збереження пам’ятки в належному стані (ціна виконання опціону). Враховуючи значний вплив на економічну вартість суб’єктивних чинників, що змінюються залежно від статусу респондентів, метод реальних опціонів має очевидну цінність.
5. Висновки
Оцінка нерухомого майна, що має історичну цінність, за своєю суттю нічим не відрізняється від оцінки будь-якої іншої нерухомості. В основі процесу – дотримання основних принципів, прийняття одного або кількох методів оцінки та в разі потреби адаптація вибраних методів для урахування специфічних чинників, що впливають на вартість конкретного майна. Сама ж вартість підтримується силами попиту та пропозиції, при цьому ринок зазвичай надає більшу цінність об’єктам, які демонструють певні позитивні характеристики (наприклад, розташування, технічний стан, розмір тощо).
Однак існує низка додаткових, необхідних для врахування при оцінці історичної нерухомості, чинників, пов’язаних зі статусністю цих об’єктів, у тому числі законодавчих і планувальних форм захисту, різних обмежень стосовно їх використання, модернізації та розпорядження, а також можливого фінансування, податкових ставок або податкових пільг для власників і користувачів такого майна. Багато в чому обсяг і дієвість цих додаткових чинників залежатиме від вимог щодо збереження: чи всього об’єкта та його планування, чи лише екстер’єру та/або інтер’єру.
Ці вимоги можуть унеможливити альтернативне використання, тобто найкраще та найбільш ефективне буде обмежено лише одним юридично дозволеним використанням, а необхідність збереження оточення історичної будівлі може призвести до порушення принципу пропорційності, коли розмір земельної ділянки не відповідатиме обсягу земельних поліпшень. Відтворення конструктивного аналога всієї будівлі або її окремих частин, екстер’єру чи інтер’єру може спричинити неусувну функціональну застарілість об’єкта, а дотримання охоронних зобов’язань може призвести до збільшення обсягу операційних витрат, які мають бути компенсовані пільгами (дотаціями тощо), щоб уникнути штучного знецінення об’єкта.
Таким чином, особливістю нерухомих об’єктів культурної спадщини є конкретні вимоги, які накладаються на його використання, модернізацію та розпорядження, що робить це майно нетиповим об’єктом ринкового обміну.
Зокрема, для застосування ринкового підходу будуть відсутні порівнянні дані щодо продажу подібних об’єктів; для застосування дохідного підходу ключовими питаннями можуть стати не тільки обмеженість порівнянних даних щодо орендної плати, а й проблематичність визначення рівня дохідності історичної нерухомості, в тому числі зумовлену порушенням принципу пропорційності (розподіленням доходу між фізичними складовими нерухомості – землею та поліпшеннями); для застосування витратного підходу ключовими питаннями будуть: (1) визначення витрат на відтворення земельних поліпшень (для них можуть бути відсутні порівнянні дані); (2) визначення сукупного знецінення (методи ринкового порівняння та метод економічного віку-життя матимуть обмежене застосування); (3) визначення вартості землі, значення якої має відображати прогресивний або регресивний ефект впливу об’єкта, що оцінюється, на вартість землі в найближчому оточенні.
Загалом оцінка нерухомих об’єктів культурної спадщини орієнтована на врахування впливу більш суб’єктивних аспектів історичної та соціальної цінності; нематеріального внеску, зробленого контекстом об’єкта та оточення, а також економічного впливу майна на оточення і спільноту в цілому, що суттєво ускладнює визначення вартості таких об’єктів. Тому цілком природно, що нерухомі об’єкти культурної спадщини, для яких немає надійних або прийнятних даних про порівнянні ціни продажу чи оренди, які не мають потенціалу комерційного використання та які не можуть бути заміщені (відтворені), навряд чи можуть бути надійно оцінені.
Список використаних джерел
- Оцінка нерухомого майна: підручник / О.І. Драпіковський, І.Б. Іванова, С.М. Смольнікова Під редакцією В.М. Шалаєва. – К.: Видавництво «Арт Економі», 2021. – С.418-430.
- Оцінка нерухомих об’єктів культурної спадщини // Міжнародні стандарти оцінки. Восьме видання. 2008 / пер. з англ. С. О. Пузенко. – К.: «АртЕк», 2008. – С. 350-359.
- Майно, що має історичну цінність // Міжнародні стандарти оцінки 2011 / пер. з англ. УТО. – К.: «Аванпост-Прим», 2012. – С. 69-72.
- Valuation of historic buildings. 1st edition. RICS professional information, UK. – London: Royal Institution of Chartered Surveyors, 2014. – 25 p.
- Listed Residential Property (property protected by law) // European Valuation Standards. Ninth edition. – Brussel: TEGOVA, 2020. EVS 2020. – P. 272-276.
- Valuation of the Historic Environment: The scope for using results of valuation studies in the appraisal and assessment of heritage-related projects and programmes. – London: Economics for the Environment Consultancy, 2005 – 91 p.
