Вельми затребуваною послугою є визначення ринкової вартості окремо розташованих будівель або комплексів будівель. При цьому багато замовників помилково називають об’єкт такої роботи «окремо розташоване приміщення», що не зовсім правильно. Справа в тому, що:
Приміщення за визначенням є частиною об’єкта нерухомого майна (будівлі або споруди). Таке виділення внутрішнього простору будівлі та формування з нього приміщення проводиться з урахуванням того, щоб воно могло самостійно виконувати якусь функцію. Наприклад, розміщення офісу, магазину, складу, виробництва, спортивного залу тощо.
Тому, коли ми визначаємося з об’єктом нашої роботи, ще на етапі переговорів потрібно розуміти про що ж все-таки йде мова: про оцінку приміщень або про визначення ринкової вартості окремо розташованої будівлі.
Оцінка будівлі
З точки зору оцінювача робота з будівлями – це досить трудомістка задача. Потрібно відзначити, що замовниками таких послуг найчастіше є юридичні фірми або приватні юристи. А результати розрахунків вартості будуть використані або в суді, або в ході проведення переговорів щодо купівлі-продажу нерухомості (часто для обґрунтування позиції для торгу). Тому замовники зацікавлені в тому, щоб оцінити будівлю максимально якісно та об’єктивно. На відміну, наприклад, від оцінки квартир для нотаріуса, де крім зазначення у звіті мінімально можливої ціни за невелику винагороду оцінювача замовників зазвичай нічого не цікавить.
Складність проведення оцінки будівель обумовлена двома основними факторами:
- По-перше, будівля складається з приміщень різної площі та різних функціональних призначень. Виходячи з цього, для визначення загальної ринкової вартості споруди необхідно визначити суму ймовірних цін на всі його приміщення. При цьому об’єкти нерухомості різних типів матимуть різні вартості квадратного метра. Зрозуміло, що магазин на першому поверсі в перерахунку на квадратні метри буде коштувати значно (в рази) дорожче, ніж склад в підвалі тієї ж будівлі.
- По-друге, самостійний окремий об’єкт нерухомості розташований на земельній ділянці. Таким чином, в ході роботи необхідно також фактично провести ще і оцінку землі. Потрібно звернути увагу, що часто ділянки знаходяться не у власності замовника, а в користуванні на правах оренди. А, як відомо, визначення цінності таких майнових прав – завдання само по собі досить специфічне та нетривіальне.
Якщо замовник зацікавлений в якісному виконанні оцінки будівлі, необхідно хоча б в загальних рисах вникнути в усі ці тонкощі. Власне для цього ми і написали нашу статтю.
Як оцінюється окремо розташована будівля
Виходячи з піднятої вище проблематики, коротко викладемо суть роботи з оцінки окремо розташованих будівель. Щоб у наших замовників було розуміння про обсяг роботи, її складність і терміни виконання.
Оцінювачі при визначенні вартості окремих об’єктів нерухомості розглядають їх як би з трьох точок зору:
- Аналіз цін пропозицій на аналогічні будівлі. Самий очевидний підхід до вирішення питання полягає в тому, щоб визначити, за яку суму можна придбати об’єкт нерухомості, аналогічний нашому. Здавалося б, все просто, проте на практиці це не так. Справа в тому, що за своєю природою більшість споруд є унікальними за своїми характеристиками й параметрами. І знайти достатню для прийняття об’єктивного рішення кількість об’єктів порівняння часто буває неможливо. Такої кількості пропозицій на ринку просто немає. Особливо, якщо мова йде не про Київ, а про інші населені пункти. Нам же потрібно орієнтуватися і на місце розташування, і на загальну площу, і на співвідношення приміщень різних типів всередині будівлі… Проте, зібравши достатню кількість інформації, результати такого порівняльного підходу можна використовувати як орієнтир з вартості об’єкта нерухомості.
- Створення бізнес-плану по використанню будівлі в якості торгового або міні бізнес-центру. Приміщення розбиваються на групи за площами та цільовими використаннями. Виділяються місця загального користування і технічні приміщення. По кожній такій групі визначається ймовірна річна орендна плата з урахуванням всіх видів витрат на утримання об’єкта. Ну і після цього виконується перехід від річної орендної плати до вартості самого об’єкта нерухомого майна. Цей підхід найкраще працює для окремих об’єктів нерухомості середньої і великої площі. Результат, який можна отримати при його застосуванні, зазвичай максимально коректно відображає ринкову вартість майна. Інша справа, що зробити правильно всі розрахунки і виконати всі процедури, – досить складне завдання, що вимагає від оцінювача достатнього обсягу знань і досвіду виконання подібних робіт.
- Розрахунок витрат на придбання прав на земельну ділянку та будівництво будівлі. Підхід дає результат сумнівної якості, оскільки вартість будівництва-це зовсім не те ж саме, що ринкова вартість. Ясно, що в центральних частинах великих міст ринкова вартість буде істотно вище кошторисної вартості будівництва. Навіть з урахуванням всіх видом зносу майна. А в депресивних регіонах і на малорозвинених ринках, навпаки, пропозиції по готовим об’єктам характеризуються більш низькою вартістю, в порівнянні з витратами на будівництво подібних об’єктів. Проте, підхід може виступати одним з трьох орієнтирів, в ході аналізу яких оцінювач і приймає рішення про величину найбільш ймовірної ринкової вартості окремо розташованої будівлі.
Як почати роботу
Виходячи з усього вище написаного стає зрозуміло, що специфіка послуги з оцінки будівель в тому, що для кожного конкретного випадку обсяг роботи буде різним. Відповідно, вартість роботи та термін її виконання також визначаються індивідуально.
Для того, щоб ми змогли зрозуміти обсяг роботи в даній конкретній ситуації нам необхідно отримати від замовника технічний паспорт. У цьому документі наведена повна інформація про об’єкт нерухомості. Тому після його вивчення у нас з’явиться можливість вийти до Вас з максимально взаємовигідною комерційною пропозицією. Будемо ради співпраці!
