Каждый гражданин Украины, который за последние несколько лет сталкивался с покупкой или продажей недвижимости, знает о необходимости проведения экспертной оценки имущества при этой процедуре. Оценщик недвижимости определяет стоимость объекта купли-продажи и величину стоимости вносит в государственный реестр – специальную базу данных Фонда государственного имущества Украины. Да-да, не смотря на то, что имущество частное, контролирует процесс его оценки именно ФГИУ.
Фонд государственного имущества Украины является центральным органом исполнительной власти со специальным статусом, реализующим государственную политику в сфере приватизации, аренды, … а также в сфере государственного регулирования оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности.
ЗАКОН УКРАИНЫ О Фонде государственного имущества
Смысл такой регистрации оценочной стоимости в специальном реестре заключается в том, чтобы не допустить махинаций с определением базы налогообложения и, следовательно, минимизации или ухода от уплаты обязательных платежей в бюджет.
Оценщик выполняет все необходимые процедуры, предусмотренные законодательством, и определяет стоимость недвижимого имущества. Однако, если стоимость занижена или завышена, он физически не может зарегистрировать такой отчет в базе данных. Нотариус в свою очередь при оформлении договора в обязательном порядке проверяет наличие информации об оценке недвижимости в этом реестре. И, если такой информации нет, то он не имеет право провести сделку.
Казалось бы, какие проблемы? Специальный модуль автоматически анализирует результаты проведения оценки недвижимости. Если они искажены – происходит отказ в регистрации такой стоимости. Однако, на практике возникают вопросы: насколько корректно сам модуль может определить разрешенный диапазон стоимости? И что делать, если он оказывается не адекватным реальному положению вещей на рынке недвижимости?
Как модуль проверяет адекватность оценочной стоимости
Программа, заложенная с основу функционирования базы данных Фонда государственного имущества Украины, работает следующим образом. Она собирает из открытых источников, таких как сайты частных объявлений по продаже недвижимости, ценовую информацию.
Далее в автоматическом режиме массив данных сортируется по ключевым ценообразующим параметрам:
- Местоположение.
- Площадь.
- Ключевые параметры, характерные для того или иного типа недвижимого имущества.
Когда речь идёт об определении стоимости типовых объектов недвижимости, например, при оценке квартир в Киеве особых проблем не возникает. Особенно, если конкретная квартира расположена в спальном районе в типовом доме. Предложение по таким объектам обычно большое, поэтому средние величины стоимости квадратного метра общей площади, рассчитанные по информации из объявлений, как правило, близки к реальности.
В чём особенность оценки домовладений
А вот с домовладениями ситуация не такая радужная и однозначная. По крайней мере для заказчика оценки, ведь именно ему в результате приходится платить больший объём налогов.
Дело в том, что в нашей стране, как известно, по документам практически все домовладения проходят как отдельный земельный участок плюс отдельное строение (например, жилой дом). Их просто нельзя продать по отдельности друг от друга. А так, в остальном, это два разных объекта недвижимости, с одинаковым адресом. Зато с разным комплектом правоустанавливающих документов, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
Таким образом, при продаже жилого или дачного домика нотариус потребует от Вас два отчета оценщика: по земле и по дому. При этом с землей чаще всего особых проблем не возникает. Модуль базы данных проверяет её оценочную стоимость на соответствие ценам объявлений по продаже аналогичных участков. И регистрация обычно проходит без проблем.
А вот со строением совсем другая история. Как известно, при оценке домовладений для нотариальных действий оценщик определяет стоимость строений без учета стоимости земельного участка, на котором эти строения расположены. И об этом всегда чётко указывается в отчете. Документы на домовладение разделены на землю и дом. Значит и в отдельных оценках по земле и дому должны учитываться стоимость участка и отдельно стоимость ТОЛЬКО строений без учёта стоимость земли.
Однако, как указывалось выше, проверочный модуль ФГИУ ориентируется исключительно на цены предложений. Которые, очевидно, для жилых домов включают и стоимость земли, на которой они эти дома расположены. Поэтому при регистрации отчета по сооружениям (постройкам) приходится регистрировать их завышенную стоимость.
Иными словами, при продаже домовладения заказчику приходится платить налоги за строение и два раза за земельный участок. И на данный момент никаких реальных вариантов заплатить адекватную сумму налогов нет. Или плати за землю два раза или не сможешь продать недвижимость.
Какие перспективы
Фонд государственного имущества Украины регулярно собирает конференции, посвященные данной проблеме. Все участники приходять к единому мнению о том, что пора отказаться от отдельных документов на право собственности на землю и дом. И оперировать при нотариальных сделках и, соответственно при оценке, понятием «домовладение».
Такой подход решил бы сразу ряд проблемы, в том числе и с двойным налогообложением при продаже земельных участков. Однако, учитывая количество законодательных актов, в которые нужно вносить изменения, вряд ли стоит ждать быстрого решения данного вопроса в пользу налогоплательщиков.
