Автор статті та фото – Людмила Симонова.
Член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі стандартів оцінки (IVSC),
Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”
Повномасштабне вторгнення Росії в Україну два роки тому мало далекосяжні наслідки для економіки нашої країни в цілому та ринку нерухомості зокрема.
Велика кількість об’єктів нерухомості була пошкоджена та знищена, майже 5 мільйонів громадян стали вимушеними переселенцями та залишилися без даху над головою. А ще 6 мільйонів емігрували за кордон без впевненості у поверненні.
Однак економіка продовжує працювати, і процес відновлення та заміни пошкодженої та зруйнованої нерухомості вже триває.
Продаж нерухомості, зокрема квартир, постійно зростав у період з 2017 по 2021 рік. А потім так само значно знизилися в 2022 через вторгнення Росії. За даними Міністерства юстиції України, у 2022 році загальний обсяг продажів знизився до 355 100 одиниць – менше 40% від 915 200 одиниць у 2021 році.
Міграція, транспорт та бойові дії
Фото Києва у 2024 році
Хоча Росія розпочала війну у 2014 році, коли було анексовано Кримський півострів та окуповано Донбас, українці називають вторгнення у лютому 2022 року «великою війною».
З того часу території на півночі, сході та південному сході України стали зонами активних бойових дій. Це призвело до міграції з цих територій до Європейського союзу та інших країн, а також до внутрішньої міграції до центральних та західних регіонів України.
За останні десять років із загальної чисельності населення у 40 мільйонів близько 10 мільйонів залишили Україну, а 5 мільйонів стали вимушеними переселенцями.
За останні два роки всі цивільні аеропорти були закриті, а пасажирські та вантажні перевезення перейшли на автомобільний та залізничний транспорт через західні кордони з Польщею, Словаччиною, Угорщиною, Молдовою та Румунією. Збільшення потоку вантажів автомобільним транспортом через ці кордони спричинило збільшення попиту на автозаправні станції та об’єкти залізничного сполучення, а також будівництво сухих складів для експорту зерна.
При цьому склади для імпортних товарів поблизу аеропортів та на березі Чорного моря залишаються практично порожніми. Однак відкриття чорноморського зернового коридору та тимчасових маршрутів збільшило попит на експортні склади на Одещині.
На піку російського наступу Україна втратила майже 35% своєї території. А коли ця територія була частково звільнена, майже всі види майна на ній були пошкоджені або знищені окупантами. У деяких містах, наприклад у Сєвєродонецьку та Бахмуті, не залишилося жодної непошкодженої будівлі.
Особливості ринку житлової нерухомості під час війни (2024 рік)
Фото блокпоста в Києві в 2023 році
При купівлі або оренді житлової нерухомості в Україні в 2024 році (під час війни) важливі наступні фактори:
- відстань від зони активних бойових дій;
- перевага нижнім поверхам, щоб уникнути необхідності використання ліфта, враховуючи потенційну можливість відключення електроенергії;
- конструктивні особливості, які можуть пом’якшити збитки від ракетної атаки;
- наявність підземного паркування, яке можна використовувати як бомбосховище;
- відстань від державних адміністративних будівель або об’єктів з виробництва військової техніки;
- наявність газопостачання.
Те, як місце розташування впливає на вартість, наочно показано в Таблиці нижче «Ціни продажу та оренди у різних регіонах України».
| Місцерозташування | Щомісячна орендна плата за однокімнатну квартиру (дол. США) | Продажі (дол. США/м2) | Стан ринку на 2024 рік | Обсяг інвестицій (у % від довоєнних показників) |
|---|---|---|---|---|
| Східні регіони України | 100–150 доларів | Немає продаж | Цілком неактивний ринок | Спад 100% |
| Центральні регіони України | 300–500 доларів США | 1000–1500 доларів США | Мала кількість транзакцій | Спад на 92% |
| Західні регіони України | 400–500 доларів | 1000–1500 доларів – вище, ніж до вторгнення | Активний ринок | Збільшення на 30% |
У 2024 році термін окупності житла в Києві при здачі в оренду коливається від 17 до 20 років, хоча до повномасштабного вторгнення цей діапазон становив від 8 до 10 років.
Таке зниження обумовлено наступними факторами:
- велика частина житла, що купується, здається в оренду вимушеним переселенцям;
- інвестори чекають закінчення війни та зростання цін на нерухомість;
- поява на ринку вигідних пропозицій від продавців, які емігрували та не планують повертатися до України;
- існують труднощі для виведення капіталу за кордон.
Тенденції ринку комерційної нерухомості під час війни (2024 рік)
Мапа України. Кордон контрольованої урядом території позначений червоним пунктиром. Звільнені великі населені пункти позначені червоними кружками. Мегаполіси, розташовані найближче до лінії кордону, позначені синім кольором. Великі міста центральної частини України – зелені, а обласні центри біля західного кордону – жовті
Офісний сектор України продовжує стагнувати. Співробітники віддають перевагу віддаленій роботі, тому що хочуть бути поряд зі своїми сім’ями, особливо під час повітряної тривоги.
У прифронтових регіонах орендна плата знизилася до вартості комунальних послуг, де орендарі платять за рахунками, але не платять орендну плату.
У центральних регіонах частка вакантних площ досягла 50%, а вартість оренди впала приблизно до $10 за м2 на місяць для будівель класу А. Тобто для сучасних приміщень, що пропонують першокласні зручності та послуги, а також розвинену інфраструктуру та центральне розташування. Контрактів на продаж дуже мало.
У роздрібному секторі спостерігається зниження споживчого попиту на продукти харчування та інші товари. Роздрібні ціни на оренду також знизилися не лише у східній, а й у центральній Україні. Наприклад, договори оренди більшості торгових приміщень у Києві зараз не перевищують $15–17 за м2 на місяць.
Попит на готельну нерухомість у західних регіонах суттєво збільшився через велику кількість вимушених переселенців. У Києві п’ятизіркові готелі також користуються попитом серед іноземних журналістів, дипломатичних делегацій та міжнародних волонтерських організацій.
Тим часом станом на червень 2022 року в Київському районі (області) зруйновано близько 382 000 м2 різних логістичних та складських площ. Незважаючи на скорочення обсягу пропозиції, орендна плата за площі, що залишилися, у Києві та Київській області знизилася. Це пояснюється тим, що орендарі продовжують переміщати свій бізнес ближче до західного кордону, відповідно попит також значно знижується в центральних регіонах країни.
Ціни на виробничі приміщення та склади на заході України, навпаки, значно зросли. Особливо у Львові та Львівській області, де ціни реалізації перебувають у діапазоні 1000–1200 доларів за м2.
Ринки продовжують працювати, незважаючи на руйнування
Російське вторгнення в Україну неминуче вплинуло на ринок нерухомості. Але, витримавши початковий шок війни, він поступово відновлюється та адаптується. Хоча кількість транзакцій ще набагато нижча, ніж до вторгнення, ринки продовжують функціонувати.
